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전세사기 예방을 위해서는 '전세계약 시 체크리스트'를 만들어 조금 더 꼼꼼하게 확인하는 방법이 꼭 필요하다고 생각합니다. '전세사기 피하는 방법 8가지'라는 글에서도 전세사기 예방을 위한 방법 8가지를 확인할 수 있는데요.
오늘은 '전세계약 시 체크리스트'를 전세계약 전 5가지, 전세계약 후 3가지로 정리해 보았습니다. 국토교통부에서도 전세계약 시 확인해야 할 내용들을 통해 전세사기를 피할 수 있는 방법을 공유했었는데요. 국토교통부에서 발표한 내용을 바탕으로 정리했으니 많은 도움 받아가시기 바랍니다.
전세계약 전 체크리스트
1. 주변 매매가, 전세가 확인
가장 먼저 주변 매매가와 전세가를 확인하며 내가 관심 있어하는 매물의 적정 가격을 확인하는 작업이 필요합니다. 주변 시세보다 월등하게 가격이 저렴한 매물에 대한 의심을 해야겠죠? 또한 매매가격 대비 전세가격이 높다면 이 매물도 조심해야 한다고 합니다.
하지만 아파트와는 다르게 빌라의 경우 시세 파악이 상대적으로 어렵겠죠? 이럴 때는 여러 공인중개사를 방문하여 확인하는 것을 추천드립니다.
주변 매매가와 전세가를 확인하는 방법으로는 온라인 확인 방법과 인근 공인중개사 여러 곳 직접 돌아다니는 방법, 2가지가 있을 것 같습니다. 아래를 통해 온라인 온라인에서 확인할 수 있는 방법과 직접 확인이 가능하니, 주변 매매가와 전세가 확인은 아래를 통해 확인하시면 좋을 것 같습니다.
2. 주택 임대차 표준계약서 사용
주택임대차표준계약서의 사용은 임차인의 보증금 보호를 위한 정보를 제공하여 전세사기를 예방할 수 있습니다. 대항력과 우선변제권 확보 방법, 보증금 증액 시 증액 부분 보호 방법 등의 필수 확인사항을 안내한다고 하니 공인중개사에게 표준계약서 사용을 요청하시면 됩니다.
주택임대차표준계약서 사용은 임차인은 물론 임대인에게도 도움이 되는 계약서입니다. 묵시적 갱신 등 임차인과 임대인간의 권리 및 의무에 대한 정보를 제공하여 분쟁을 예방할 수 있도록 되어 있기 때문입니다.
3. 근저당권, 전세권 등 선순위 채권 확인을 통한 임대인의 부채 규모 확인
해당 내용은 나의 전세보증금이 집주인이 개인적으로 갚아야 할 채권이나 보증금보다 우선순위에 있는지 여부를 확인하는 것입니다. 만약 전세 보증금 피해가 발생할 경우, 근저당권 등 물건 순위에 따라 변제가 되기 때문에, 내가 임대인에게 지불한 보증금보다 순위가 우선하는 임대인의 채권 규모를 파악하고, 피해 시 내가 돌려받을 수 있는 보증금 금액 규모를 확인할 수 있습니다.
이는 등기소, 인터넷등기소에서 등기부등본 발급을 통해 확인이 가능하며, 등기부등본의 '을구'에서 근저당 및 전세권 확인이 가능합니다.
4. 임대인 세금 체납 여부 확인
임대인 세금 체납 여부에 대한 확인이 필요한 이유는, 미납세금의 경우 임차인의 보증금보다 우선적으로 변제될 수 있기 때문입니다. 즉, 임차인에게 돌려줘야 할 보증금보다 납세의 의무가 우선순위가 되는 것이죠. 임대인의 납세증명서 발급은 임대인 동의 하에 국세는 세무서, 지방세는 주민센터에서 발급이 가능하며, 임대인이 직접 홈택스나 위택스 등에 접속하여 온라인 발급도 가능합니다.
5. 선순위 보증금 확인
다가구주택의 경우, 다수의 임차인이 존재하기 때문에 당사자보다 우선순위의 보증금을 확인하는 과정이 필요합니다. 혹시 전세 보증금 피해를 겪었을 때, 나보다 우선순위에 위치한 임차인과 보증금액을 확인할 수 있고 이를 통해 내가 받을 수 있는 보증금의 금액을 가늠할 수 있기 때문입니다.
선순위 보증금 확인은 임대차계약 후, 주민센터나 등기소를 방문하여 발급받을 수 있으며, 임대차계약 이전에는 임대인의 동의 하에 주민센터나 등기소에서 확정일자 부여 현황 발급이 가능합니다.
전세계약 후 체크리스트
전세계약 후에도 확인해야 할 내용이 있습니다. 특히 전세계약 후 체크리스트 중에는 법적 의무사항도 있기 때문에 꼭 확인하시기 바랍니다.
1. 임대차 신고
보증금 6천만 원 혹은 월 임대료 30만 원이 초과하는 거래에 대해서는 임대차계약 신고가 법적 의무입니다. 임대차계약신고를 하면 확정일자가 부여되기 때문에 우선 변제권을 획득할 수 있으며, 임대차신고는 온라인 신고나 관할 주민센터에서 가능합니다.
2. 전입신고
전입 신고는 사유 발생일로부터 14일 이내 신고가 법적 의무이며, 위반시 과태료 최대 5만 원까지 부과될 수 있습니다. 또한 전입신고를 하지 않을 경우, 임차인의 보증금이 보호되지 않기 때문에 정해진 기간 내의 전입신고를 반드시 하셔야 합니다. 전입신고는 주민센터 방문 혹은 정부 24 온라인으로 가능합니다.
3. 전세보증금 반환보증 가입
임대인으로부터 전세 보증금을 돌려받지 못할 경우를 대비하여 보증금 전액을 보증기관에서 반환받을 수 있는 일종의 보험입니다. 주택도시보증공사 기준, 수도권은 최대 7억 원, 비수도권은 최대 5억 원까지 보증 가입이 가능하며, 주택도시보증공사, 주택금융공사, 서울보증보험 등에서 상담 및 가입이 가능합니다.
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